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耐震診断

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書は、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類です。
指定性能評価機関などのほか、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士でも発行できるものです。
それでは新耐震基準へ適合するとは具体的にどういう状況なのか説明します。耐震診断を実施すると、当該建物の上部構造評点という点数が算出され、上部構造評点に応じて4段階で判定されます。上部構造評点1.0以上の状態が新耐震基準へ適合する状態ということになります。
ちなみに、当社がこれまで実施した耐震診断結果を分析すると、昭和56年5月31日以前の建物の場合、8割以上が1.0を下回る結果となっており、耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。


証明書があるメリット

耐震基準を満たしている「耐震基準適合証明書」付きの物件を取得すると、住宅ローン減税だけでなく登録免許税や不動産取得税が減額されるなど、様々なメリットがあります。 また、上部構造評点が1.0を超える住宅は固定資産税の減額や、地震保険の割引も受けられるようになります。

耐震基準適合証明書

※1
登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。
※2
不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。
※3
45,000円又は、敷地1m 当たりの価格 (平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1m 当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200m を限度)×3%


住宅ローン減税

住宅ローン減税とは・・・

正式には「所得税の住宅借入金等特別控除」といい、住宅取得時における納税者の負担を軽減するため、住宅等の取得等のための借入金の一定割合を、一定の要件のもと、所得税額から控除するものです(所得税から控除しきれなかった場合には、136,500円を上限に住民税から控除されます)
一般の住宅
居住年 控除対象 控除期間 控除率 最大控除額
平成26年 4,000万円 10年間 1.00% 400万円
 

築20年以上の住宅でも住宅ローン減税が使えます!

中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは、非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物に限られます。築年数が経過した住宅だからあきらめてしまう人が多いのが実情ですが、実は築年数が古い建物でも住宅ローン減税が適用される可能性がまだあるのです。

平成17年度の税制改正で、中古住宅に係る築後経過年数の要件が変更となりました。新耐震基準へ適合している住宅であれば築後経過年数の要件が撤廃されることとなったのです。当該建物が新耐震基準へ適合していることをあらわす書類を「耐震基準適合証明書」といいます。

つまり、「耐震基準適合証明書」付きの物件であれば、築年数が古くても住宅ローン減税の対象となるのです。

住宅ローン減税とは...
築20年以上の住宅でも住宅ローン減税が使えます!

証明書発行の流れ

タイミングが重要!購入前の申請がポイント。売主のご理解が不可欠です。

築20年を超える物件の取得を検討される場合、タイミングが重要となります。「耐震基準適合証明書」は売主に対して発行されたものでなければなりません。つまり、中古住宅を取得してしまった後に「耐震基準適合証明書」を取得しても住宅ローン減税は使えません。
また、売主が耐震補強を行った場合を除き、多くの場合で補強工事が必要となるため、物件取得には、耐震診断や補強工事の期間を想定しておく必要があります。実際、組合にお問い合わせいただいた時点ですでに手おくれとなっているケースもあります。
いずれにせよ、耐震基準適合証明書に詳しい仲介事業者でなければ、うまくコントロールできませんので、築年数が古い物件をリフォームして取得することを想定している場合は、仲介事業者の選定が重要といえます。


証明書発行費用

登録時業者(不動産会社)にご依頼いただくとお得です。

証明書発行費用は下記のとおりです。木耐協では仲介事業者の事業者登録制度を設けており、登録事業者を通じてお申込みいただくと証明書発行費用がお安くなります。

内訳 通常金額 登録事業者特別価格
耐震診断費用 105,000円(税込) 54,000円(税込)
耐震基準適合証明書 発行費用 52,500円(税込) 21,600円(税込)

耐震基準適合証明書解説

平成26年度住宅ローン減税について

平成26年度税制では、一般住宅の場合、最大400万円が所得税から控除されます。(所得税控除なので、控除される金額はその人の所得税額が上限となります。残額については、一定額を上限に、住民税から減額されます。)

築後年数要件

住宅ローン控除を受けるための要件の一つが築後年数要件です。(詳細)中古住宅を取得する場合は、まず築何年の建物なのかを確認することが重要です。
ただし、耐震基準適合証明書による築後年数要件の撤廃についてはまだまだ一般的ではなく、築20年以上の物件はローン減税の対象にならないと判断して、あえて紹介しない事業者も多いので、物件選択の際は注意してください。

国土交通大臣が定める耐震基準

平成18年国土交通省告示184号・185号で国土交通大臣が定める耐震基準が定義されています。財団法人日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に記載されている一般診断法または、精密診断法で上部構造評点が1.0以上であることが耐震基準を満たすことになります。
耐震基準適合証明書は使用する目的により3種類用意されています。耐震基準適合証明書と同じ意味を持つ書類として、耐震改修促進税制で所得税減税を受ける際に使用する「耐震改修証明書」(※耐震改修証明書は自治体の長が発行します)、耐震改修促進税制で固定資産税減税を受ける際に使用する「地方税法施行規則附則第7条第6項の規定に基づく証明書」などがあります。

中古住宅取得時の様々なメリットについて

登録免許税

登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年超の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

不動産取得税

不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

土地 45,000円又は、敷地1m当たりの価格(平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1m当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200mを限度)×3%
建物 建築年によって変動
※詳細は仲介業者にお問い合わせください。

耐震改修促進税制における固定資産税の特別控除

昭和57年1月1日以前に建築された建物で、上部構造評点が1.0以上となる補強工事で、工事費用が30万円以上となる工事を実施し、実施後3か月以内に申請したものについて、固定資産税が1/2になる制度です。
居住要件がないので、中古住宅として補強工事済みの物件を取得した際も有効です。補強工事を実施した期間によって控除が受けられる期間が変動します。(1年〜3年)

地震保険の耐震診断割引制度

地震保険の保険料が10%割引になります。申請には上部構造評点が1.0以上であることを証明する書類(耐震基準適合証明書など)が必要で、新規に地震保険を申し込む際に、保険会社へ提出します。

耐震等級割引とは異なります!
地震保険の割引制度は各種あるのですが、同じ「耐震」という言葉がつくので混同されがちな耐震等級割引という制度があります。この制度は、指定住宅性能評価機関が行う、住宅性能評価のうち、耐震に関する等級を取得している場合、耐震等級に応じて10%〜30%の割引が受けられる制度です。
既存住宅向けの検査も行われておりますが、検査は非破壊・目視調査で、不明部分は安全側に判断されるため、耐震の性能に関わらず既存住宅である、というだけで耐震等級1となるケースが多いのが実情です。
また、複数の割引を同時に利用することはできません。一番割引率の高い割引を適用させることになります。

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